Visualizza la versione completa : Rifacimento terrazzo...spesa condivisa???
ragazzi volevo chiedervi se sapevate qualcosina circa questo lavoro che dobbiamo fare a casa....
allora... io vivo in una villetta bifamiliare divisa orizzontalmente: io al piano di sopra e la parte di sotto è di una signora...
io ho anche il terrazzo sopra casa mia, ora dobbiamo rifarlo e quello che mi chiedevo era:
la signora del piano di sotto dovrebbe in qualche modo partecipare economicamente ai lavori???
ragazzi, chiedo scusa se esula dal campo acquariofilo, ma... era na curiosità.... :-)
ALGRANATI
03-05-2008, 18:39
R@sco, se il terrazzo e solo il tuo soffitto, secondo me devi farlo solo tu
R@sco, http://www.altalex.com/index.php?idnot=39507
traducila te, però ;-)
beh....mi pare abbastanza chiara....
... Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. ...
R@sco, bisogna vedere se parliamo di lastrico solare.
la faccenda è un po' incasinata, almeno per le mie scarse cognizioni in materia #12
sisi...parliamo di lastrico solare e non di balconcini!!!! ..... è un grande terrazzo che copre tutto l'appartamento!!!
sisi...parliamo di lastrico solare e non di balconcini!!!! ..... è un grande terrazzo che copre tutto l'appartamento!!!
se è così la cosa deve partecipare in parte anche l'altro proprietario ;-)
però per esser certi bisognerebbe vedere anche in che modo è fatto
R@sco, gugla un po' con "lastrico solare". trovi di tutto e di più ;-)
bisogna anche vedere se è in regime di condominio quindi ci sono determinate regole, in altri casi potrebbe essere diverso
R@sco, chiedi a Gerry, sicuramente lo sa, amministra una marea di alloggi in Torino, ha un'agenzia immobiliare
agente25, :-)) grazie mille.....poi lo contatto!!!
lonza70, che intendi con "come è fatto?
nirvana, stiamo in u condominio con tutte villette bi o tri familiari!
intendo sapere esattamente come è fatto, nel senso se è un lastricato solare, sotto chi ci abita? funge anche da tetto?
ti riporto alcune righe da leggere sulle leggi in vigore, mi scuso in anticipo per la lunga descrizione
Lastrici, terrazze, coperture
Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
La clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha però una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.
In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004
Uso esclusivo del lastrico solare Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 2003, n. 443
Il diritto di uso esclusivo del lastrico solare condominiale, anche quando il titolo ne stabilisca l'attribuzione perpetua al proprietario dell'immobile sottostante, non può confondersi con la proprietà sul terrazzo, essendo l'uso diritto reale di natura temporanea, personale, incedibile.
Tasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2006, n. 24414
La eliminazione del tetto dell'edificio condominiale trasformato dal proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo è illegittima perché, comportando l'alterazione della destinazione della parte comune dell'immobile a copertura dell'intero fabbricato, impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità.
Per lastrico solare si intende un tetto a superficie piana. Se esso non è accessibile, la ripartizione delle spese per la sua manutenzione è a carico di tutto il condominio, con le stesse regole del tetto spiovente. Spesso però il lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo di un condomino, che lo utilizza come terrazzo. Allora le sue spese di manutenzione straordinaria o ricostruzione vanno ripartite per un terzo a carico del proprietario o di chi lo usa e i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso. Viceversa la manutenzione ordinaria resta a carico di chi se ne serve.
Ciò ha creato in passato dubbi tra i giudici. Per esempio: in mancanza di corretta manutenzione ordinaria, chi paga i danni all'appartamento di sotto causati da infiltrazioni? La Cassazione, in Sezioni riunite, ha tagliato la testa al toro: anche in questo caso la ripartizione dei danni non cambia (un terzo al proprietario e il resto agli altri). Infatti è responsabilità dell’intero condominio controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997).
Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.
Cass. 03/05/93 - n. 5125 - lastrico solare In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere. In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.
Attenzione però:
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato. Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696
Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472 Spese per la riparazione del lastrico solare
-Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura
di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri,
vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni.
Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante
un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il
giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia
strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.
Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989
La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni. Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995
In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne. Cass. 28/04/99 n. 4266
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618 Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.
Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5973 – Imputazione delle spese di manutenzione e risarcimento
La Corte di cassazione del 25 marzo 2004 n.5973, ha ritenuto corretto che tutto il condominio debba non solo sopportare le conseguenze dell’omessa manutenzione del lastrico solare posto a copertura di una sola porzione di fabbricato (la scala A, nel caso di specie), ma anche risarcire i danni subiti alla proprietà esclusiva dell’immobile sottostante qualora si sia accertata l’esistenza di un sistema unitario di smaltimento delle acque piovane dell’intero edificio.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass.Civ. 17.01.2003 n.642 e Cass. Civ.15.07.2002 n.10233
Cass. Civ. 01.01.2006 n. 972- Illegittimo l'uso esclusivo del lastrico solare parte comune
In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 972 del 1 gennaio 2006, precisando in particolare che è illegittima la trasformazione del lastrico solare dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.
lonza innanzitutto ti ringrazio...
appena torno leggo tutto quello ch hai scritto con attenzione...
cmq io devo rifare questo terrazzo che è calpestabile e copre totalmente la villetta (copre il mio piano e il mio piano copre quello della signora di sotto)...
funge quindi da tetto...e posso accederci solamente io!!!
lonza innanzitutto ti ringrazio...
appena torno leggo tutto quello ch hai scritto con attenzione...
cmq io devo rifare questo terrazzo che è calpestabile e copre totalmente la villetta (copre il mio piano e il mio piano copre quello della signora di sotto)...
funge quindi da tetto...e posso accederci solamente io!!!
leggiti tutto appena puoi quello che ti ho riportato, trovi la risposta a tutto ;-) ;-)
Ciao, hai un mp, chiamami qunaod vuoi
ciao Gerry
Ciao, hai un mp, chiamami qunaod vuoi
ciao Gerry
GERRY, hai sbagliato persona, hai mandato l'mp a me e non all'interessato ;-) ;-)
ops
scusa..........
ciao Gerry
Supercicci
04-05-2008, 11:27
R@sco,
Se il tuo terrazzo copre anche l'appartamento della signora allora vige la regola dei condomini, a meno che non ci fossero accordi scritti diversi.
in pratica essendo in due tu paghi il 75% del lavoro la signora il 25%
del 75% un 50% perchè tua proprietà esclusiva + il 25% perchè hai l'appartamento (il tuo sotto). L'altro 25% lo paga la signora perchè lil terrazzo le fa da tetto, a patto che copra la stessa tua superfice.
Nel caso tu avessi avuto da rifare il tetto, secondo te come sarebbe stato suddiviso?? E' chiaro metà per uno (50%), sempre tenendo conto della superfice coperta però (se i millesimi coperti sono inferiori allora pagherebbe/sti meno)
Se la signora partecipa alle spese ha voce nel capitolato, cioè non è che puoi mettere cotto porcellanato da 100 euro/mQ, ma quel materiale che copra decentemente il terrazzo, poi un conto è doverlo rifare per motivi estetici... (cavoli tuoi) un conto per motivi urgenti e dannosi per la costruzione... Infiltrazioni acqua piovana, pericolo di crolli ecc. ecc.
Supercicci, non sono d'accordo.
Da quello che ho potuto capire quello di cui si parla è un lastrico solare di uso esclusivo, quindi 1/3 va pagato da chi lo usa e il resto va diviso per millesimi tra i vari proprietari (compreso R@sco).
ciao Gerry
PS
naturalmente la cosa potrebbe essere più complessa, ma bisognerebbe parlarne per conoscere bene la situazione
Supercicci
04-05-2008, 13:57
gerry,
hai ragione è un terzo comunque il concetto è quello, il rimanente viene diviso in parti uguali x i millesimi di copertura
Supercicci, ciao Luca....allora, il mio terrazzo copre completamente casa mia che e...casa mia copre completamente la casa della signora di sotto!!!...per la copertura... certamente non verrà scelto il cotto da 100 euro/mQ...anche perchè sono 140mQ di terrazzo e già costa uno svario rifarlo con una mattonella da 12euro al metro quadro...
logicamente non viene rifatto per motivi estetici, ma verrà rifatto perchè temporaneamente quando venimmo 15 anni fa ad abitare in questa casa, mancavano i dindini per rifare il terrazzo e allora si decise di passare la guaina!! ora come ora si stanno formando dei bei dossi sotto a guaina, le mattonelle che stanno sotto la guaina si sono sfasciate ancora di più...ora basta un buchino nella guaina e............il terrazzo diventa un canotto!!!ah...inoltre ci son le copertine del muretto del terrazzo che sono state fatte corte quando venne costruita la casa (penso nel lontano 1970) e quindi l'acqua in caso di piaggia cola sulla parete, si infiltra, l'intonaco si stacca progressivamente!!!
gerry, grazie per il numero....domani o martedì ti chiamo!!!! ;-)
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